Специфика экономической оценки земельных участков в рыночных отношениях.


Правовая система землепользования базируется на основных положениях Конституции РФ, Гражданского Кодекса РФ, развитых в ряде федеральных законов, указов Президента РФ, законов субъектов РФ, постановлений Правительства РФ, ведомственных нормативных актов, нормативных актов субъектов РФ, решений и определений судов различного уровня, Градостроительного Кодекса РФ., а также Земельном Кодексе РФ.

При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить состав оцениваемых прав на него. Частная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования:

  • индивидуальное (жилищное) строительство;
  •  крестьянское (фермерское) хозяйство;
  • личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;
  • приватизированные участки под предприятиями.

На сегодняшний день в большинстве случаев объектом оценки является не абсолютное (полное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования долгосрочной арендой. Соответственно рыночным выражением этого оцениваемого права является уже не рыночная (продажная) стоимость земельного участка, а рыночная стоимость права долгосрочной аренды.

Стоимость земли отражает ее текущую ценность с точки зрения получения будущего дохода. В случае коммерческого использования будущие доходы земельного участка зависят от ожидаемой величины годовой арендной платы (условно начисленной ренты) за вычетом расходов на освоение и эксплуатацию участка:

V3 =( Дв -И)/Кк,

где V3 — стоимость участка земли;

Дв — реальный или условно начисленный валовый доход;

И — ожидаемые издержки;

Кк— ставка (коэффициент) капитализации.

Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами:

♦  методом техники остатка для земли;

♦  методом средневзвешенного коэффициента капитализации;

♦  методом сравнения продаж;

♦  методом разбиения;

♦  методом капитализации;                                               

♦  методом валового рентного мультипликатора.

Предыдущие материалы: Следующие материалы: